• A DEMANDA ATUAL NO MERCADO IMOBILIÁRIO
Aqui na Grande Orlando, bem como na região de Miami, o mercado está com alta liquidez lembrando-me até o período de 2005, quando tínhamos dificuldade para comprar imóveis devido a grande procura, tal qual vemos agora. Entretanto, estamos vendo causas bem diferentes e muito menos preocupantes. Enquanto, naquela época o mercado era artificialmente movimentado pela oferta de programas de financiamento com taxas de juros com desconto nos primeiros dois ou três anos, para depois serem ajustados à taxa de juro real do mercado financeiro, os então chamados programas de financiamentos “me-engana-que-eu-gosto” hoje, a demanda está sendo gerada pela grande procura de casas por famílias que mudam para a região, ou seja, demanda por aumento da base consumidora.
Além disso, a recente pandemia, que por aqui começa a ir embora, aliada ao desenvolvimento constante da tecnologia trouxe a muitos o “Home Office” fazendo com que muitos possam morar onde quiserem bastando ter uma boa conexão de internet que, aqui, também é ampla.
Some-se a isso o fato que a grande Orlando é uma das melhores cidades do país na relação qualidade-de-vida / preços dos imóveis, tornando-as alvo de migrantes de várias regiões do país.
O que estamos vendo são duas consequências diretas e inéditas:
- A incidência de compras “à vista” (sem financiamento) já que muitos estão vendendo seus imóveis em outras localidades com patamar de preços muito mais elevados e, usando somente o patrimônio restante da venda pós liquidação do financiamento, podem comprar aqui imóveis semelhantes pagando o preço integralmente. Tal volume de compras à vista é totalmente inédita, sendo já que o mercado é essencialmente movido pela imensa disponibilidade de financiamentos imobiliários.
- A ocorrência de casas sendo vendidas em tempo recorde, tendo recebido inúmeras ofertas formais e escritas (não há outro meio) em meros 2 ou 3 dias após sua divulgação no sistema múltiplo utilizado pelo corretores locais.
- Preços superiores aos pedidos -Em Abril e Maio 2021, 82% das casas vendidas alcançaram preços superiores aos pedidos pelos vendedores.
O raciocínio é simples, casas de médio padrão que na costa oeste ou nos estados do norte custam, facilmente, acima de $700,000 a $1,000,000, por aqui são encontradas no mesmo padrão sócio- econômico em torno de $350,000 a $500,000. Isso sem falar que quanto maior o valor maior ainda é a diferença, chegando, aqui até um terço daqueles em outras regiões em igualdade de condições. Por consequência, os compradores estão motivados a “não perder o negócio” gerando quase que um leilão
fechado.
• A DISPONIBILIDADE DE FINANCIAMENTO – JUROS BAIXOS
É fato, também que estamos vendo taxas de juros muito baixas, dentro da faixa de 2% a 3% dependendo da qualificação do cliente e do programa escolhido, resultando em parcelas mensais em torno de $400/ $450 para cada $100,000 de financiamento, e com Entrada desde somente $14,000 (3.50% do preço total) fazendo com que mais e mais famílias locais possam comprar.
Por consequência, um casal de classe média pode comprar uma casa de 4 quartos, de $400,000.
• O CRESCIMENTO DA BASE DE CONSUMO IMOBLIÁRIO
According to the state’s Office of Economic and Demographic Research, an estimated 329,717 new residents settled in Florida between April 2020 and April 2021- (1.53% of total state population). Florida was the No. 1 destination for relocating Americans in 2020. The Association reports that close to 28% of the people relocating to Florida came from Texas and another 15% relocated from New York, with a little over 6% coming from California.
A Área Urbana da Grande Orlando conta com população muito semelhante a da Baixada Santista, com aproximadamente 1.814.000 habitantes – (Fonte- Florida’s Office of Economic and Demographic Research). O influxo vem sendo verificado ao ritmo de 1,500 pessoas/ semana, gerando demanda de algo em torno de 20,000 residências /ano, equivalendo a ritmo de crescimento demográfico de 4.3 % / ano. Ocorre que esta é a demanda de novos moradores, então para estimar a demanda do mercado como um todo devemos ainda adicionar o crescimento vegetativo constante e a movimentação do mercado local. Assim, o crescimento do mercado neste ano está em ritmo 70 % maior que a média dos últimos 10 anos e 30% maior que o verificado em 2016, que foi o pico no período.
• A ESCASSEZ DE IMÓVEIS
O resultado de toda essa atividade é a redução no estoque de casas à venda devido ao aumento no volume de vendas em 70% em 1 ano!!!!!!
Aqui na Grande Orlando o estoque de imóveis disponíveis reduziu em torno de 61%, de 7,260 em Maio 2020 para 2,822 em Maio 2021, o menor desde o início da série de pesquisas em 1995, quando a população local era ainda 40% menor – (Fonte- Florida’s Office of Economic and Demographic Research). Neste mesmo mês de Maio 2021 foram vendidas 3,872 un, resultando em estoque atual equivalente a 22 dias de vendas!!!
Neste último ano o preço mediano do mercado subiu 15%, entretanto o preço médio de todas as vendas verificadas, ou seja, a soma total dos preços alcançados dividido pelo número de unidades vendidas, subiu 25%, o que mostra que as unidades de maior valor tiveram maior atividade no mercado, venderam mais.
• O DINAMISMO DO MERCADO
Ante esse quadro de mercado extremamente favorável o podemos depreender é um longo e saudável desenvolvimento do mercado imobiliário em toda a região. Com a saída da pandemia temos observado um grande crescimento na atividade econômica em geral, seja no comércio varejista, que cada vez mais se solidifica e expande através do “e-commerce”, do mercado de automóveis também extremamente dinâmico, que juntamente com o mercado imobiliário projetam um crescimento da economia em geral, fazendo com que aqui existam excelentes oportunidades de investimento para médio e longo prazo.
Com as construtoras atuando “a todo vapor”, a procura crescente, as taxas de juros em patamar historicamente baixo, o mercado mostra sinais de fôlego prolongado trazendo grandes oportunidades tanto para aqueles que pretendem investir num mercado saudável, como aqueles que objetivam vender revertendo o investimento já lucrativo e, no caso dos amigos brasileiros, aproveitando o alto valor da cotação cambial atual.
Como bem sabemos “após a tempestade vem a bonança”.
Vamos adiante, sempre!!