CONFLITO DE INTERESSES

Diferentemente do Brasil, o mercado está estruturado para funcionar sempre com dois profissionais, cada qual assessorando um lado do negócio, ficando evidente ser altamente contraproducente, ou até mesmo arriscado, lançar-se ao negócio sem que se tenha um profissional ao seu lado, trabalhando na defesa de seus interesses e objetivos, e subordinado as regras da profissão. Melhor ainda, sem qualquer custo adicional ao comprador e evitando incorrer em potencial conflito de interesses.
Ora, se o corretor foi previamente contratado pelo vendedor para divulgar e vender seu imóvel o mais rápido e pelo maior preço possível, como poderia este também assessorar o comprador que procura o melhor preço e, normalmente, “não tem pressa”?

O conflito de interesses estaria instaurado.

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COMO ACHAR O SEU IMÓVEL
 

Enquanto no Brasil o comprador desenvolve verdadeira peregrinação às imobiliárias e sites específicos procurando aquele que tenha o tipo de imóvel que ele procura, na Flórida todas as imobiliárias e corretores trabalham com um cadastro único e de exclusivo acesso aos profissionais filiados ao BOARD OF REALTORS. Neste sistema, os corretores colocam os imóveis que captaram com seus clientes vendedores para acesso por todos os corretores dos compradores disponibilizando seu acesso e demonstração através deste sistema exclusivo, seguro e eficiente.

 

SEGURANÇA JURÍDICA NA COMPRA
 

Ainda no intuito de permitir a seus afiliados a plena prestação de serviços com fiel cumprimento de suas obrigações, sem incorrer no aconselhamento legal, que lhes é vedado, os corretores tem a sua disposição diversos anexos ao contrato de compra e venda que devem ser utilizados a cada caso, e igualmente preparados pelo Board of Realtors juntamente com a Florida BAR, equivalente a OAB, no Brasil. Fica clara a importância da escolha de profissional experiente, competente e comprometido a prestar o melhor serviço possível a seu cliente, utilizando-se das ferramentas que o sistema lhe disponibiliza e observando o que a legislação lhe obriga e, acima de tudo, que tenha como prioridade e objetivo o pleno atendimento aos interesses e necessidades de seu cliente sendo sua remuneração a consequência do serviço bem prestado. Em resumo, o comprador de um imóvel na Florida deve SEMPRE procurar um profissional que possa lhe atender EXCLUSIVAMENTE em cada negociação e, uma vez que TODOS os profissionais têm acesso aos mesmos imóveis disponíveis no sistema, o fator de diferenciação restringe-se a experiência, conhecimento técnico e dedicação do profissional. A busca de recomendação por parte de outros que já passaram pelo mesmo processo, informação nos sites profissionais, ou mesmo no site de registro de todos os profissionais regulamentados na Flórida (www.myfloridalicense.com – verify a license) pode ser de grande ajuda.

 

A ESCOLHA DO SEU CORRETOR
 

O sistema de qualificação profissional para corretores imobiliários na Flórida também tem diferenças significativas em relação ao Brasil. Os profissionais são divididos em duas categorias, os “Salespersons”, chamados simplesmente “Agents”, e os Brokers. A diferença baseia-se no maior preparo profissional e experiência. Para obtenção da qualificação "Broker" é exigida sua atuação prévia no mercado sob a orientação e responsabilidade de um "Broker", além da participação e aprovação cursos de capacitação técnica e no exame estadual, em complementação daqueles já feitos quando da sua qualificação inicial com "agent". Como prerrogativas, são os únicos habilitados a se constituírem responsáveis técnicos de uma imobiliária e por seus “agents”, que atuarão, obrigatoriamente, sob sua supervisão e responsabilidade. Ao cliente cabe o direito de questionar o profissional que lhe assessora quanto a sua qualificação profissional e ainda, em caso de qualquer dúvida técnica ou de conduta, procurar o respectivo Broker por ele responsável, para esclarecimento.

 

O PROCESSO DE ESCOLHA DO IMÓVEL
 

Uma vez definido o profissional que irá assessorar o comprador, é recomendável uma conversa franca e ampla com relação a seus objetivos, capacidade financeira e forma de pagamento do imóvel, de modo que este possa objetivar a pesquisa ao mercado, buscando aquele que melhor o atenda.

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LOCALIZAÇÃO
 

Sabemos que o item mais importante da decisão de compra é a localização. Ele é IMÓVEL e lá ficará por muitos anos. Daí a necessidade de ser criterioso na decisão do local. O aspecto familiar, a constituição de patrimônio, o tipo de utilização e a clara visualização da “porta de saída”, ou seja, a eventual venda ou locação futura do imóvel, são extremamente importantes na análise para a decisão a ser tomada.

 

FAIXA DE PREÇO
 

Tanto o Sul da Flórida, como é conhecida a região metropolitana de Miami ou a Grande Orlando - Flórida Central – são regiões altamente dinâmicas e em constante expansão, cada uma com suas características de acesso, infraestrutura, urbanização e tipos de construção, que acarretam diferentes valores e preços de mercado. Em resumo, normalmente, existem boas e aprazíveis regiões para todos os níveis de preço, daí a importância de deixar bem claro ao seu corretor, a sua faixa de preço. Não se esqueça que, se tratando de seu corretor EXCLUSIVO, essa informação pode ser francamente comunicada uma vez ter este obrigações também exclusivas com seu cliente, inclusive a fiduciária.

 

FORMA DE PAGAMENTO
 

Os imóveis podem ser pagos não só “cash”, mas também através de financiamento hipotecário para amortização em até 30 anos. Existem no mercado diversos programas destinados a atender compradores estrangeiros e, normalmente, exigem somente 30% do preço ou avaliação como entrada. Certamente o seu corretor poderá lhe recomendar algumas empresas para obtenção do financiamento que melhor atenda seus interesses. Para compradores já com residência permanente existem programas com até 3% de entrada somente.

 

PRAZO PARA FECHAMENTO DA COMPRA
 

Uma vez escolhido o imóvel, será feita a proposta de compra através do corretor do vendedor, na forma de um contrato de compra e venda (não há “proposta” em negociações residenciais), juntamente com depósito simbólico a título de Sinal, com as condições da compra já definidas e os anexos que orientam e protegem o comprador já preenchidos. Uma vez aceitos pelo vendedor os itens propostos, consuma-se o negócio. Normalmente o prazo de negociação resume-se a dois dias, o de vistorias ao imóvel e análise da documentação mais dez dias e, então, o negócio pode ser “fechado é pago". No caso de obtenção de financiamento, 30 dias corridos após a aceitação do contrato costumam ser suficientes.

 

REMUNERAÇÃO DO CORRETOR DO COMPRADOR
 

Em todo o processo não há qualquer custo de comissão ao comprador. A remuneração do profissional que representa o comprador está divulgada no próprio “site” de oferta dos imóveis utilizado pelo mercado. O porcentual sobre o preço que lhe será remunerado é de livre decisão do corretor que representa o vendedor e, normalmente, a metade da taxa de corretagem a ser paga pelo vendedor no ato do fechamento e outorga da Escritura, não restando qualquer encargo ao comprador, exceto algumas imobiliárias que cobram uma pequena Taxa de Processamento. Note-se que somente o "Broker" pode receber o comissionamento diretamente, devendo este então repassar ao seu "agent" que efetuou o negócio, a sua parcela. É expressamente vedado ao "agent" receber valores diretamente do cliente.

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O PROCESSO DE FECHAMENTO
 

Cumprido o contrato de compra e venda, verificada a documentação pela empresa de fechamento (o equivalente ao cartório), obtida a liberação para compra por parte da Cia Hipotecária (no caso de financiamento para compra), o comprador devera’ proceder a vistoria de recebimento do imóvel, de forma a constatar a integridade e disponibilidade do imóvel conforme contratado, passando-se então ao pagamento e transferência do domínio e posse do imóvel. Algumas diferenças existem também neste processo. Primeiramente, a Cia de Fechamento – “Title Company “- (equivalente ao nosso cartório) constitui-se em empresa particular, normalmente dirigida ou afiliada a escritório de advocacia especializado em direito imobiliário. Esta preenche o extrato do fechamento, documento federal e uniformizado (HUD-1) onde são lançados todos os valores inerentes ao negócio, sempre em duas colunas e referentes aos valores atribuídos a cada parte. O recebimento da escritura definitiva deve ser acompanhado de Seguro do Título (Title Insurance), apólice a ser emitida pela Title Company como garantia da boa qualidade da escritura, sem pendências, ônus ou quaisquer óbices a sua livre e boa titularidade. Os recursos do comprador para pagamento final e aqueles provenientes do financiamento hipotecário são depositados junto a Title Company que, por sua vez, fará a distribuição dos valores liquidando eventuais obrigações do vendedor, sejam elas saldo de financiamento do imóvel, parcelas de IPTU e despesas de condomínio proporcionalmente rateadas, despesas de registro da escritura, taxas de serviço, ou de transferência, custos da obtenção do financiamento da compra e remuneração de ambos os corretores, entregando ao vendedor o saldo disponível. Nada deverá ficar “para amanhã”.

 

A UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL
 

Concluído o processo de compra e recebimento do imóvel, o comprador terá sua livre utilização, sempre mediante a observação dos regulamentos existentes, seja convenção de condomínio ou associação de moradores, ou mesmo o atendimento ao zoneamento e legislação local.

A utilização do imóvel para locação é plenamente legal, seja em caráter permanente / anual ou temporário / semanal. Vale ressaltar a existência de eventuais restrições aos tipos de locação, que são impostas pelas prefeituras integrantes da região metropolitana da Grande Orlando, sendo necessário o conhecimento de tais condicionantes.

Contrariamente ao que pensam muitos brasileiros, a compra e manutenção de um imóvel nos Estados Unidos não dá qualquer autorização de residência permanente ou extensão do tempo de visita ao país.

 

A VENDA DO IMÓVEL
 

O processo de venda é muito semelhante ao de compra no que tange ao relacionamento com os profissionais e o mercado sendo, aqui também, altamente recomendável que cada parte na transação obtenha o “seu” corretor de confiança para representá-lo.

A contratação do corretor em regime de exclusividade e’ normal, esperada pelo profissional e de benefício do vendedor, não só pela dedicação do profissional na orientação do melhor preço a ser pedido, na divulgação e apresentação do imóvel, mas também pelo aumento exponencial das chances de venda no melhor preço e no menor tempo possível, através do sistema de acesso exclusivo aos corretores, proporcionando a exposição do imóvel a mais de 6000 corretores atuantes na região, ao mesmo tempo, além da utilização das diversas ferramentas de marketing a estes também disponíveis.

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